Grond kopen bij de boer, woningen ontwikkelen, bouwen en verkopen. Het bedrijfsmodel van Roosdom Tijhuis uit de jaren negentig werkt anno 2020 nog steeds uitstekend. Wel worden de woningen inmiddels bijna volledig prefab gebouwd. “De kozijnenfabriek draait hier zelfs ‘s avonds nog door.”
“Het zou me niet verbazen dat we toch wel 900 hectare aan warme grond of middelwarme grond hebben”, legt directeur-eigenaar Gerrit Tijhuis (64) uit. “Aan de voorkant gaat er elk jaar 20 à 25 hectare uit. Dat wordt opgesoupeerd door de projecten, maar dat moet er aan de achterkant weer in. We proberen de portefeuille op oorlogssterkte te houden, zodat we op lange termijn kunnen blijven doorbouwen.”
De directeur-eigenaar van het ontwikkelende bouwbedrijf zegt het in zijn werkkamer op ruim twee meter afstand in een half leeg kantoor in Rijssen, waar in de gangen van het gebouw iedereen met mondkapjes rondloopt. Roosdom Tijhuis is na projectontwikkelaar BPD de grootste grondbezitter van bouwend Nederland, bleek uit onderzoek van Vastgoedmarkt en het Kadaster enkele jaren geleden. De grondbank, met vooral percelen in het oosten van het land, kan goed zijn voor een productie van ruim 23.000 woningen. 95 procent van de 165 miljoen euro omzet komt uit woningbouw, het leeuwendeel ervan, 90 procent, van eigen projecten.
Foto: Guido Benschop
Optiecontracten
De beslissing in het begin van de jaren negentig om zelf gronden te verwerven in toekomstige uitbreidingsplannen van gemeenten is volgens Tijhuis een “gouden greep”, zei hij twintig jaar geleden al tegen Cobouw. “We hadden geen geld, dus we moesten het op een slimme manier doen”, kijkt hij terug. Met optiecontracten werd grond verworven. “We betaalden net iets meer dan de gemeente. De boer kon kiezen: of 6 gulden cash bij een gemeente of langer wachten en dan twee keer zoveel ontvangen.” Roosdom Tijhuis (positie 39 in de Cobouw50, red.) deed een aanbetaling van bijvoorbeeld 1,50 en betaalde 13,50 als de bestemming was goedgekeurd. Op deze manier kon het bouwbedrijf grote spelers als Amstelland en Wilma te slim af zijn. “Die hadden een dikke portemonnee of kregen de bank mee. Gelukkig dat wij niet met de banken zaken hebben gedaan, dan hadden we ze later in de financiële crisis in de nek gehad.”
Inmiddels werkt zo’n optiecontract niet meer vanwege de Wet voorkeursrecht gemeenten, legt algemeen directeur Martin Companje (51) uit. “Dan houd je zo’n contract niet in de lucht. Je moet nu wel andere soorten afspraken maken, die meer cash aan de voorkant betekenen.” Tegenwoordig wordt grond gekocht met aan- en nabetalingen, die worden gekoppeld aan een bepaalde datum of mijlpaal, zoals een bestemmingsplanwijziging.
Crisis
Tijhuis: “We hebben inmiddels de financiële middelen om het in een klap af te nemen.” Maar het is niet grond kopen en direct bouwen. “Heel veel boeren willen blijven zitten”, zegt Tijhuis. Ze willen doorgaan met hun bedrijf en de beschikking houden over hun grond. Roosdom Tijhuis gaat daar zo veel mogelijk in mee. “Maatwerk voor de boer, daar komt het op neer.” “Tijdens de vorige crisis werden grondposities als last gezien. Daarvoor was het een lust”, zegt Companje. “Wij hebben het altijd als strategisch voordeel gezien.”
Tijhuis: “De mooiste aankopen hebben we in de crisis gedaan, in 2013. Niemand durfde hier grond te kopen, en we kochten toch grond, voor mooie prijzen.” Welk stuk het was? Tijhuis lacht. “Dat ga ik niet zeggen. Dat is voor de verkopers niet leuk. Maar ik dacht: we zijn gek als we de grond niet kopen; over twee à drie jaar kost het drie keer zoveel.”
Grondposities
Roosdom Tijhuis zit het liefst zo kort mogelijk op grondposities, zegt Tijhuis met een glimlach. Companje, luid lachend: “Maar de praktijk is meestal dat het lang is.” Meer dan twintig jaar is mogelijk. Companje, weer serieus. “Je kunt op het allerlaatste moment bouwrijpe grond kopen van de gemeente of in een tender. Dan zit je kort erin, maar dan betaal je ook de hoofdprijs. Zeker in de huidige markt. Of je stapt in een eerder stadium van gebiedsontwikkeling erin. Het allereerste moment is agrarische grond kopen op een locatie die in de toekomst via een gebiedsvisie tot woningbouw zal worden omgevormd. Dan stap je vroeg in, moet je lang zitten, maar dan heb je ook betere inkoopcondities.”
Is het soms gokken? Tijhuis: “Daar zit altijd wel een stukje van bij. Als er een gokelement is, dan moet de prijs er ook naar zijn. Maar het is gevoel én verstand. We hebben hier een afdeling die niets anders doet dan grondposities onderzoeken.” Op het verkopen van grondposities valt meer te verdienen dan op het bouwen van een huis. Tijhuis: “We hebben al jaren super mooie marges. Maar aan de andere kant: de risico’s zijn ook navenant. Je moet ook groot investeren.”
Roosdom Tijhuis verkoopt en bouwt zo’n achthonderd woningen per jaar, meestal ruim vijfhonderd koopwoningen aan particulieren en driehonderd huurwoningen aan beleggers, corporaties en zorgpartijen. Van corona heeft de koopwoningmarkt vooralsnog geen last. De meeste projecten zitten in het oosten, en zo’n 20 procent komt uit het westen, waar het al sinds de jaren tachtig actief is. Alleen Limburg, Zeeland en de kop van Noord-Holland worden door de Twentenaren overgeslagen. “Door de ligging is het moeilijk toegankelijk voor ons. De uitvoerders zijn te lang onderweg”, zegt Tijhuis.
Eigen architectuur
Het bedrijf uit Rijssen maakt de woningen zelf, onder eigen architectuur. Tijhuis: “We bouwden in de jaren negentig al standaardwoningen. Dat proces is alleen maar meer versterkt. De woningen zijn voor een groot gedeelte opgebouwd uit elementen uit de fabriek. Achter het kantoor in Rijssen heeft het een timmerfabriek voor de kappen en kozijnen en een fabriek voor traptorens (met installaties). In Enschede heeft Roosdom Tijhuis een eigen betonfabriek voor de funderingen. De betoncasco’s en de betonvloeren worden ingekocht.
‘Je moet nu andere soorten afspraken maken, die meer cash aan de voorkant betekenen’
“Op dit moment doen we pilots met prefab binnenwanden, dat is de volgende stap”, zegt Companje. “Dan heb je eigenlijk de hele woning aan de binnenkant prefab. Met al het leidingwerk erin.” Waarom de prefab elementen zelf gemaakt worden? Tijhuis: “Dat is door de jaren zo gegroeid. Het is efficiënter.” Companje: “Als je afhankelijk bent van anderen en er gaat iets fout in de planning, dan ben je de klos. Dat hebben we een jaar geleden meegemaakt. De onderaannemer leverde de kozijnen drie weken later. De snelheid gaat eruit.”
Tijhuis: “Als we het zelf plannen, komt het nooit te laat. En de kwaliteit vinden we ook beter.” Bang dat de fabriek niet vol raakt, zijn de directeuren niet. Tijhuis: “Dat komt hier niet voor. De kozijnenfabriek draait hier zelfs ‘s avonds nog door.” De machine die kozijnenhout profileert kan, mits gevuld met hout, onbemand aan het werk. “Je kan via je iPhone meekijken”, zegt Tijhuis. “Als het echt heel druk is, wordt hij om tien uur in de avond nog een keer volgeladen.”
Eenheidsworst
Roosdom Tijhuis gebruikt dezelfde detailleringen in goten, kozijnen en kappen. Companje: “Wij kunnen met relatief een heel beperkt aantal verschillende details verschillende soorten woningen maken.” Tijhuis: “Wij hebben elf type verbindingen. Een timmerfabriek die voor derden werkt heeft er wel twintig of dertig.”
Eenheidsworst? “Volgens mij zien de woningen er niet eentonig uit. Als de woningen uit de fabriek komen, kun je niet alles. We kunnen wel heel veel.” Wil de overheid vaart maken met bouwen en industrialisatie en prefab aanjagen, dan moet er gestopt worden met het stapelen van eisen, vindt Companje. “Iedere gemeente wil nog steeds zijn eigen unieke wijk ontwikkelen. Maar als we betaalbare woningen willen bouwen, zullen we wel een bepaalde vorm van standaardisatie moeten doorvoeren. De gemeenten moeten niet komen met regelgeving bovenop het wettelijk kader. Zoals eisen over beeldkwaliteit of duurzaamheid.”
Tijhuis: “Je hebt in vergelijking met twintig jaar terug te maken met veel minder handen, dus als je grote aantallen wilt maken, dan moet je het op een andere manier doen, anders red je het nooit.”
