Plangebied Oude Goote in Brielle in groene omgeving

het plangebied, dat de werknaam Buitenplaats Brielle draagt, worden 800 woningen gebouwd. Het betreft een duurzame wijk in een groene omgeving even ten zuiden van Rotterdam. Kortom, een zeer interessante locatie voor woningzoekenden.

Ruim tien jaar lag de ontwikkeling van Oude Goote stil, onder andere vanwege de economische crisis en de stagnatie op de woningmarkt. De situatie is inmiddels heel anders met zoals bekend een groot tekort aan huizen. Mede daarom werden de gesprekken in augustus 2018 weer opgepakt. BPD en Rotij Grondontwikkeling West (een samenwerking tussen Roosdom Tijhuis, BPD en Syntrus Real Estate & Finance) gaan samen deze wijk realiseren in een private ontwikkeling, het gaat om een complete zelfrealisatie. De gemeente Brielle heeft een sterk sturende rol voor wat betreft kwaliteit van de inrichting van het gebied en is samen met de ontwikkelcombinatie verantwoordelijk voor het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan.

BPD en Rotij hebben samen 22 hectare grond in bezit en samen nemen zij een positie van 9 hectare over van de gemeente Brielle. In 2021 is hiertoe een intentieovereenkomst ondertekend en eind 2022 is de anterieure overeenkomst met de gemeente worden getekend. Voor de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk is door Baljon Landschapsarchitecten een stedenbouwkundig plan en concept inrichtingsplan gemaakt en samen met ZVA architecten een beeldkwaliteitsplan. Het ontwerp bestemmingsplan ging dit jaar in procedure. De planning is dat het bestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2023 zal worden vastgesteld. De bouw gaat dan omstreeks de tweede helft van 2024 van start en zal ongeveer acht jaar duren, zo is de verwachting.

Oude Goote ligt aan de rand van Brielle, nabij het dorp Vierpolders. “Het gebied staat bekend als een open polderlandschap”, weet ontwikkelingsmanager Marco Wijntje van Roosdom Tijhuis. “Een mooie plek met een oude watergang en veel groen.” Door het plan komt een gebied met natuurwaarden, een zogenoemde ecologische hoofdstructuur. Die wordt op een fraaie wijze ingepast. Het woonprogramma omvat dus 800 woningen, ze worden in meerdere fases gebouwd. Per fase is een gedifferentieerd aanbod van diverse woningtypen voor verschillende doelgroepen, zowel in de koop- als huursector. Voor ieder wat wils is bij Buitenplaats Brielle zeker van toepassing. Zo worden er 240 sociale huurwoningen gerealiseerd, waarvan er 210 bestemd zijn voor Ressort Wonen uit Rozenburg.

**************************************************************************

Robert van der Horst van Baljon Landschapsarchitecten:

‘Buitenplaats Brielle is een pareltje’

Baljon Landschapsarchitecten heeft in opdracht van Rotij Grondontwikkeling West en BPD het stedenbouwkundig plan en concept inrichtingsplan inclusief het landschappelijke deel van het beeldkwaliteitsplan gemaakt voor Oude Goote. We spraken hierover met Robert van der Horst, stedelijk interieur ontwerper en partner van Baljon.

Hoe was het om aan dit plan te werken?

“Een zeer interessante opdracht. Buitenplaats Brielle mag je gerust een pareltje noemen, met zoveel mooie kenmerken én historie. Daardoor wordt het een uitbreidingslocatie met een bijzonder karakter. We hebben als bureau veel ervaring met het maken van plannen voor woonwijken inclusief de openbare ruimte waarbij het landschap het zwaartepunt vormt. Dit was dus echt een kolfje naar onze hand.”

Wat is jullie aanpak?

“We kijken niet alleen vanuit ons eigen perspectief, maar verplaatsen ons in de toekomstige bewoners. Dat laatste is essentieel, want zo kun je pas een goed beeld vormen van hoe men de omgeving beleeft. We kijken echt letterlijk vanuit de woning.”

Welke uitgangspunten zijn er gehanteerd?

“Het plangebied ligt ten zuiden van de stadskern van Brielle. Historische lijnen in het landschap waren bepalend. Het gaat om eeuwenoude onderdelen die zijn opgepakt. In dit geval twee dijken, kreek het Spui en de Voorweg. De historische verkaveling van 1850 was leidend voor de stedenbouwkundige opzet. De woonvelden in mozaïekvorm worden woonscherven genoemd. Ze hebben allemaal een andere vorm, het gaat om vijf- zes- en achthoeken. Verder is de ecologische verbindingszone aan de rand van het plan fraai ingepast. De zichtlijnen vanuit de straatjes zijn zo gesitueerd dat ze uitkijken in de richting van de ecologische verbindingszone of het dijklandschap van het Spui. Daar is uiteraard bewust voor gekozen.”

Hebben de woonvelden hetzelfde karakter?

“Nee, het was in dit geval de intentie om een verschil tussen dorps en landelijk wonen te creëren. Hoe zuidelijker, dus hoe verder van het stadscentrum, hoe landelijker het beeld met steeds meer ruimte tussen de woonvelden. Op die manier ontstaat een soepele overgang van de bestaande bebouwing naar het landelijk gebied. Door dat verschil tevens te vertalen in de typologie van de woningen geeft dat variatie in de woonomgeving.”

Wat zijn verder bijzondere elementen?

“Het gebied beschikt over een groen blauwe ader. Het is een zone waar hemelwater doorheen slingert, dit zijn ondiepe wadi’s die voor de opvang van hemelwater dienen. Ze kunnen dus ook droog staan. Het waterlint geeft een mooi beeld. Verder is het parkeren vrijwel overal uit het zicht omdat de parkeerplekken in het hart van elke woonscherf is gepositioneerd. Het aantrekkelijke daarvan is dat een groot deel van de straatjes autovrij is, wel zo fraai én veilig.”

Bevalt de samenwerking met ontwikkelaar Rotij Grondontwikkeling West?

“Absoluut. In het plan is kwaliteit doorslaggevend, een prima uitgangspunt om een hoog niveau te bereiken. Wat me opvalt is de open en eerlijke communicatie. Men denkt mee en wil serieus kansen en belemmeringen afwegen. Uiteindelijk ontstaat een woonwijk die tot de verbeelding gaat spreken, daar ben ik van overtuigd.”

**************************************************************************

Paul Opstal van BPD Zuid-West:

‘Betaalbaarheid en duurzaamheid als speerpunten’

Paul Opstal, gebiedsontwikkelaar van BPD Zuid-West, heeft hoge verwachtingen van Buitenplaats Brielle. Hij is nauw betrokken bij de planvorming. “De ontwikkeling van het gebied is zeker geslaagd te noemen. Er ontstaat een zeer aantrekkelijke woonomgeving.”

Het plan is na een moeizaam voortraject vanwege lastige economische omstandigheden de afgelopen periode in een stroomversnelling gekomen. “De woningmarkt laat inmiddels een heel ander beeld zien. Door de krapte is er een grote behoefte aan woningen. Dat heeft de voortgang van Buitenplaats Brielle bespoedigd. Mede daarom is het plangebied vergroot en het aantal woningen toegenomen. In het oorspronkelijke plan was sprake van 500 woningen, dat is nu uitgebreid naar 800. Een goede zaak. De provincie en de gemeente hebben daar een positieve rol in gespeeld.” Betaalbaarheid is een belangrijk speerpunt. Het past bij de achtergrond van BPD dat in 1946 vanuit een coöperatieve gedachte werd opgericht voor mensen die geen woning konden betalen. “Sindsdien zetten we ons daarvoor in”, weet Opstal. “Met de huidige prijzen is betaalbaarheid momenteel opnieuw een grote uitdaging. Woningen zijn voor een grote groep onbereikbaar. Daarom is in Brielle bewust gekozen voor vijftig procent sociale en betaalbare woningen.” Duurzaamheid is een ander belangrijk aspect. De woningen hebben een duurzaam karakter met het gebruik van een bodemwarmtepomp en ze beschikken over zonnepanelen. “Met BENG 2=0 presteren de grondgebonden woningen beter dan de norm”, aldus de gebiedsontwikkelaar van BPD Zuid-West. Klimaat en landschap krijgen ook veel aandacht. Er is ruimte voor 8 hectare groen en water. Verder maakt de aanleg van een ecologische verbindingszone onderdeel uit van het plan. Het ontwerp is zo opgezet dat hittestress wordt voorkomen door zo min mogelijk verharding toe te passen. “Iedere voordeur ligt aan het groen, best bijzonder. Verder zijn er plekken om te spelen, te wandelen en om elkaar te ontmoeten. Dat alles zorgt voor een prettige leefomgeving en vergroot het welbevinden van de bewoners.” Opstal spreekt van een kwaliteitsplan, in zijn algemeenheid maar ook als het gaat om de woningen en het openbaar gebied. “Een gedegen aanpak en een constructieve samenwerking van de betrokken partijen staan daarvoor garant.”

**************************************************************************

Ressort Wonen: Voorzien in behoefte

Er is een grote vraag naar sociale huurwoningen. Brielle vormt daarop geen uitzondering. Daarom is Ressort Wonen blij met nieuwbouwplan Oude Goote. Op die locatie worden de komende jaren 210 sociale huurwoningen gerealiseerd voor Ressort. “Dat is een flinke toevoeging Daarmee voorzien we in een behoefte”, zegt Frans Desloover, directeur-bestuurder van de woningcorporatie.

Ressort Wonen was tot voor kort alleen actief in Rozenburg. De moderne woningcorporatie heeft er ruim 2.300 huurwoningen. Inmiddels speelt het ook een rol in de volkshuisvesting van Brielle. “We hadden meer maatschappelijk vermogen beschikbaar”, legt Frans Desloover uit. “Samen met woningcorporatie de Zes Kernen en Maasdelta hebben we een deel van de huurwoningen van Vestia in Brielle overgenomen om ze beschikbaar te houden voor mensen met een smallere beurs. Dat was haalbaar gezien onze extra mogelijkheden op financieel en organisatorisch terrein.” Op 1 juli 2022 kwamen van de bestaande voorraad 295 sociale huurwoningen van Vestia in bezit van Ressort Wonen. Daarnaast werden er met de gemeente afspraken gemaakt voor nieuwbouw bijvoorbeeld in Oude Goote. “In eerste instantie was het de bedoeling om er 150 sociale huurwoningen te bouwen, maar dat aantal is inmiddels uitgebreid naar 210. Een flinke stap vooruit. Provincie en gemeente zien in dat er wat moet gebeuren. Dat is gezien de nood een goede zaak”, aldus de directeur-bestuurder. De sociale opgave in Oude Goote behelst twee complexen met in totaal 150 appartementen en 60 grondgebonden woningen. Ze zijn bedoeld voor jongeren en senioren. “Zo’n ruime toevoeging is ook belangrijk voor de doorstroming.” Met de ontwikkelaar is een intentieovereenkomst getekend waarbij is vastgelegd dat er per fase een marktconforme aanbieding wordt gedaan voor het turn-key opleveren van de woningen. Het gaat om duurzame woningen met lage energielasten. “Dat past bij onze grote duurzaamheidsambities.” Hij heeft alle vertrouwen in het plan. “Het wordt een mooi project met veel kwaliteit. Er zijn professionele partijen bij betrokken die hebben aangetoond dat zij ontwikkelen en bouwen beheersen. De procedures lopen en de planning is vastgesteld. Hopelijk kan er snel worden begonnen.”

**************************************************************************

Wethouder André Schoon van Brielle: ‘Goede balans’

Wethouder André Schoon van de gemeente Brielle noemt Oude Goote een belangrijk uitleggebied. Hij heeft hoge verwachtingen van de nieuwbouwlocatie. “Het is een aantrekkelijk en grootschalig plan met een lange doorlooptijd. Er is een goede balans gevonden tussen koop-, huur- en sociale huurwoningen.”

De gemeente Brielle telt 17.500 inwoners. Een tijd geleden was het onderdeel van een krimpregio. Dat stempel is er inmiddels vanaf, tot tevredenheid van de wethouder. “Van krimp is geen sprake, integendeel. Er zijn juist veel mensen die graag in de gemeente willen wonen. Daardoor is er duidelijk behoefte aan huizen. We beschikken over een mooie leefomgeving met historie, natuur en water. Daarnaast is de ligging ten opzichte van steden als Delft en Rotterdam gunstig te noemen. Dat komt mede door het doortrekken van de A4 en de aanleg van de nieuwe Blankenburgtunnel.”

De situatie is wel anders dan tijdens de economische- en woningbouwcrisis toen de ontwikkeling van Oude Goote noodgedwongen enkele jaren een pas op de plaats moest maken. “In het oorspronkelijke plan werd uitgegaan van 500 woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt is dat aantal in nauw overleg tussen gemeente, provincie en ontwikkelaars opgetrokken naar 800. Er moest een nieuw plan komen, een heel proces. Maar alle betrokken partijen hebben daar hun steentje aan bijgedragen. De aanpassing heeft overigens geen nadelige consequenties voor de kwaliteit van het plan, de invulling is op een goede manier geborgd.” André Schoon is blij dat het aanbod ook bereikbaar is voor starters en jonge gezinnen. “Het hele plan zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. De slaagkans neemt toe voor alle doelgroepen, ook in de bestaande woningvoorraad.”

De gemeenten Brielle, Hellevoetsluis en Westvoorne gaan na een fusie per 1 januari 2023 op in de nieuwe gemeente Voorne aan Zee. “Voorne aan Zee telt straks 73.000 inwoners en kan tot 2030 groeien tot 80.000 inwoners”, weet André Schoon. “Het is de bedoeling dat er in de komende acht jaar in de nieuwe gemeente zo’n 5.000 nieuwe woningen worden gebouwd.” In de voormalige gemeente Brielle zou het om 1.800 woningen gaan.