Er komt steeds meer vraag naar goede en mooie combinaties van wonen en zorg. Maar aanbieders en ontwikkelaars kampen met drie trends om optimaal aan de vraag te voldoen: een tekort aan locaties, (te) weinig financieringsruimte en hoge kosten voor duurzaamheid.
Langdurige ketensamenwerking is daarop het antwoord, zo stellen adjunct directeur Joop Jansen en commercieel manager Walter Knoll van Roosdom Tijhuis. Dat biedt de mogelijkheden om samen van begin af aan een integrale aanpak te bedenken voor de realisatie van goede zorg en prettig wonen nu en in de toekomst.
Walter Knoll ziet niet zoveel in traditionele vormen van aanbesteding of tenders. “Ze nodigen te weinig uit om echt mee te denken. Liever worden we zo vroeg mogelijk in het voorbereidingstraject betrokken. Dan komt een deel van de rekening misschien bij ons te liggen. Maar dat betaalt zich later terug, als we de lessons learned bijvoorbeeld kunnen meenemen in volgende projecten.”
Duurzaam zorgvastgoed is allang geen ‘spel’ meer met afzonderlijke spelers, waarbij bijvoorbeeld ontwikkelaars, grondbezitters, architecten, aannemers, zorgaanbieders en financiers ieder in hun eigen koker opereren. Nee, om een letterlijk goed gebouw neer te zetten dat meerdere levenscycli meegaat, zullen de partijen moeten samenwerken. Koudwatervrees is er daarvoor niet meer, toont Joop Jansen.
Maar de behoefte blijft aan spelers die zowel de taal van beleggers als de taal van zorgbestuurders kunnen spreken. Roosdom Tijhuis uit Rijssen, een ontwikkelende bouwer die landelijk opereert, heeft al jaren bewezen zo’n spil te zijn binnen de caresector. Het bedrijf is verantwoordelijk voor projecten van onder andere ’s Heeren Loo, Philadelphia, JP van den Bent, Vanboeijen, Reinaerde , Interzorg en Baalderborg.
Locaties
“Door zo te werken in bouw- en ontwikkelteams kunnen we bijvoorbeeld veel beter inspelen op het tekort aan geschikte locaties voor zorgvastgoed”, legt Knoll uit. “Soms heeft een zorgorganisatie een locatie waarop het wil ontwikkelen of herontwikkelen en zoeken ze een partner daarbij. Soms kan een belegger ook eigen grond inbrengen om aan een bepaalde vraag te voldoen. Of we kunnen samen met onze partners naar gemeenten stappen voor plekken om met een acceptabel rendement zorgvastgoed te ontwikkelen.”
Flexibel gebruik
Een goed ingericht proces van ketensamenwerking zorgt vervolgens voor efficiëntere bouw. Door bijvoorbeeld met eigen architecten te werken, kan Roosdom Tijhuis schetsen aan een welstandscommissie laten zien die ook echt gebouwd gaan worden. Ze hoeven niet terug naar de tekentafel omdat ze kostentechnisch niet uit kunnen. Walter Knoll: “Samen met de zorgaanbieders hebben we dan alle zorgbehoeften al in kaart gebracht en daar efficiënte oplossingen voor bedacht. Denk bijvoorbeeld aan de routing in een gebouw of de beste manier om appartementen te schakelen. We houden rekening met verschillende doelgroepen en zorgzwaartes en ook veranderingen in gebruik in de toekomst. Ook met een eventueel tweede leven als reguliere, niet-zorg gerelateerde woning.” Zulke mogelijkheden voor flexibel gebruik maakt gebouwen ook voor beleggers aantrekkelijk.
Energie
Door meteen bij de ontwikkeling al bij wijze van spreken ‘in de huid van de cliënt te kruipen’, kan er ook meer kosteneffectief worden nagedacht over energiebesparende of andere groene toepassingen, zegt Jansen. Hoe ga je om met technologie, daar draait het vaak om. Een gebouw kan een heel geavanceerd vloer- of wandverwarmingssysteem hebben, maar een cliënt mist dan vaak stralingswarmte. Die hoeft niet perse uit een kachel te komen, het kan ook gasloos door UV-platen. Joop Jansen: “Tegenwoordig zien we dat veel zorggebouwen nodeloos ingewikkeld worden gemaakt. In het appartement van iemand met dementie is dan bijvoorbeeld een regelpaneel of tablet geplaatst. Terwijl zo’n oudere alleen maar bekend is met een thermostaat.” Het openen van ramen is ook van een bron van misverstanden, constateert de bouwer/ontwikkelaar. “Kunnen ze wel open? Of alleen maar op een bepaald moment van de dag? Soms moet je het zorgpersoneel daarin scholen. Al dit soort vraagstukken kun je aan de voorkant al oplossen… of incalculeren.”
Budgetten
Jansen en Knoll pleiten er voor om op dezelfde integrale manier te kijken naar de financiering en budgetten. Want de architectuur van een gebouw heeft gevolgen voor het zorgproces, denk bijvoorbeeld aan de rondes van de nachtdienst in geschakelde woningen voor mensen met een verstandelijke beperking die Roosdom Tijhuis heeft gebouwd. “Telkens rijst de vraag: waar worden de kosten gemaakt en waar liggen de baten? Een investering in vastgoed kan leiden tot een verkleining van het energiebudget of lagere zorgkosten”, zegt Walter Knoll. “Sinds een aantal jaar worden wonen en zorg apart gefinancierd. Dat kan leiden tot verkokering. Niet alle baten van een innovatie vallen bij de financier. Soms is de financiering van een innovatie binnen dit systeem moeizamer.” En hoe neem je dat mee in de ontwikkelingen voor de verdere toekomst?, vult Joop Jansen aan. “Als je niet nadenkt over hoe de zorg er over twintig jaar uit ziet, dan loop je vandaag al achter de feiten aan.”
Artikel door: skipr.
